10 ЛЕТ БЕСФОРМЕННОЙ РЕФОРМЫ: ЧТО ДАЛЬШЕ?

Марина Акимова

С подачи чиновников от ЖКХ у многих сложилось мнение, что ЖКР - это 100 % оплата жилищно-коммунальных услуг. Мол, как только население начнет платить 100% за услуги, так все будет прекрас-но. Но, во-первых, 100 % оплата - это горизонт, воображаемая линия, которая удаляется по мере при-ближения к ней а, во-вторых, ЖКР - это все-таки не очередной эксперимент над населением, а совмест-ные действия населения и правительства, то есть согласие населения на изменения и активное равно-правное участие в этих изменениях, которые предполагают переход к рыночным отношениям. В статье М.Я. Акимовой, председателя Ассоциации жилищно-строительных кооперативов, жилищных коопера-тивов и товариществ собственников жилья г. Санкт-Петербурга не только поэтапно рассматриваются основные шаги ЖКР, но и даются конкретные рекомендации, как нам жить дальше.

ПЛЮС ПРИВАТИЗАЦИЯ ВСЕЙ СТРАНЫ

Первым шагом реформы стало создание класса собственников жилья.

Напомню, что до конца 60-х годов практически единственным собственником городского жи-лья в СССР было государство. Начиная с этого времени, стали возникать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), которым принадлежали дома, построенные на паевые взносы граждан. С на-чала 90-х г.г. началась бесплатная приватизация государственного и муниципального жилья. Чле-нам ЖСК паи приравняли к стоимости квартир и, таким образом, сделали их собственниками жи-лья, правда, сохранив за ними право бесплатной приватизации. Теперь уже забыто, как губернато-ры и мэры боролись за каждый процент приватизированного жилья, поскольку в начале реформы правительство стремилось передать все жилье в собственность граждан.

В Россию съехались специалисты со всего света, разъясняющие нам, как создать класс собственников. Особенно активно нас учили жить американцы, с помощью Института Экономики Города. Правда, на международном семинаре "Евроград" иностранные специалисты после не-скольких лет инструктирования вдруг с изумлением обнаружили, что приватизация жилья у нас бесплатная и даже при этом далеко не все граждане России хотят стать собственниками жилья.

Что подразумевало Правительство, раздавая жилье бесплатно?

Владейте, распоряжайтесь, содержите!

А что понимало население? Распоряжаться - продавать то, что получили бесплатно. Это "да". А насчет содержания - пусть государство, как и раньше, содержит жилье независимо от его состояния на равных для всех условиях. Однако даже при равенстве оплаты услуг началось повышение тарифов, а издержки недостаточного ремонта домовладений, копившиеся много лет, стали приводить к авариям.

Только теперь граждане, приватизировавшие ветхое жилье (непригодное для прожива-ния, аварийное приватизировать было, к счастью, запрещено) кинулись возвращать его обратно государству.

Мэр Санкт-Петербурга А. Собчак издал специальный нормативный документ - как гражданам подарить городу то, что приватизировали по глупости.

Мэр Москвы в 2002 году подписал нормативный документ - как "расприватизировать" жилье без суда.

Основные причинами "расприватизации" были финансовая несостоятельность собст-венников и/или угроза жизни (главным образом, для одиноких или имеющих наследников-отморозков пожилых людей).

Кстати сказать, после второй мировой войны европейские государства тоже проводили приватизацию жилья, но она не была бесплатной. Основная идея - собранные с граждан средства за передачу в собственность жилья используются на приведение в порядок их домовладений (вплоть до капитального ремонта).

Проводили ли другие (кроме России) постсоветские государства бесплатную привати-зацию? Практически нет. Мировой опыт показывает, что собственник жилья должен быть состоя-тельным гражданином, чтобы содержать жилье в надлежащем виде.

В ближайшее время бесплатная приватизация жилья в России будет прекращена, так как для бюджета накладно дарить очередникам жилье, а других желающих его приватизировать больше нет.

ДОМОВЛАДЕЛЬЦЫ ВСЕХ МАСТЕЙ, ОБЪЕДИНЯЙТЕСЬ!

Вторым шагом реформы должно было стать создание объединений собственников жилья (ОСЖ). Реформаторы утверждали, что практически во всех домовладениях вскоре будут созданы ОСЖ.

В СССР был позитивный опыт объединения граждан в ЖСК для решения общих про-блем сначала строительства домовладения, а затем и управления. Однако при перестройке мы от него отказались и обратились к зарубежным наработкам. В частности, Институтом Экономики Города был взят на вооружение американский опыт по созданию кондоминиумов: создана норма-тивно-правовая база, организованы центры по организации кондоминиумов и поездки на обуче-ние в Америку (даже дворников).

Однако на ежегодном Форуме жилищно-коммунального хозяйства в Москве в 2002 го-ду выяснилось, что за все годы реформы по всей стране было создано всего около 3000 товари-ществ собственников жилья. В то время как только в Санкт-Петербурге уже существуют около 1800 жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а в Москве - около 2500. (Во вновь построен-ных домовладениях сразу организуются ТСЖ, однако их число незначительно, а, главное, у них нет тех проблем, которые возникают при организации ОСЖ в старом фонде).

В чем же причина неудач второго шага ЖКР?

Приведем несколько основных моментов, которые не только мешают созданию ОСЖ, но и приведут в ближайшее время к развалу ЖСК:

1. Запутанность (противоречивость) нормативно-правовой базы. Например, с 1995 года изменилось понятие кондоминиума. Теперь кондоминиум означает комплекс недвижимости, то есть домовладение и земельный участок. Объединение граждан - это товарищество собственников жилья (ТСЖ).

   Однако большинство чиновников до сих пор не уразумели, что регистрация кондоми-ниума не есть создание объединения граждан.

   Из Закона № 72-ФЗ от 25.06.95 "О товариществах собственников жилья" после Реше-ния Конституционного суда изъяты статьи об обязательном вступлении всех собственников в ТСЖ, что разрушило целостность объединения и усложнило взаимоотношения собственников.

   Сфера действия закона № 72-ФЗ распространяется на любое объединение собственни-ков, но при этом ЖСК относятся согласно Гражданскому Кодексу к потребительской кооперации.

   Это далеко не полный перечень противоречий.

2. Высокая стоимость оформления документов по регистрации кондоминиума.
3. Смешение разных форм собственности в одном домовладении (в том числе наличие государственной собственности на жилые и нежилые помещения) и отсутствие нормативно- пра-вовой базы для решения проблем по их взаимоотношениям.
4. Возложение на членов ОСЖ ответственности за соседей-задолжников.
5. Безнаказанное нарушение финансовыми органами Администрации города обязательств по ежемесячным отчислениям в адрес ОСЖ (льготам, компенсациям малоимущим, дотациям и т. д.)
6. Наличие дополнительных административно-хозяйственных расходов, налогов, а также других дополнительных расходов.
7. Управление ОСЖ людьми, выбранными из числа жителей и не обладающими необходимой квалификацией.

В разных городах России ситуация разная. Но нигде жители старых домовладений не стали объединяться в ОСЖ, ибо отрицательных факторов значительно больше, чем положительных.

В настоящее время Институт Экономики Города рекомендует ОСЖ нанимать профессио-нальные управляющие фирмы. Однако, как минимум, на рынке должно появиться достаточное количество таких фирм, и к тому же их услуги должны быть по карману нашим гражданам.

Можно видеть, что некоторые из вышеупомянутых факторов непосредственно связаны с низкой платежеспособностью собственников жилья.

И СНОВА РЫНОК!

Третий шаг реформы - введение рыночных отношений в сферу жилищно-коммунальных ус-луг.

Давайте вспомним, как входили рыночные отношения в торговлю: цены на товары от-пущены; одни и те же товары в разных торговых точках стоят совершенно по-разному; магазины закрываются; как грибы, растут рынки и ларьки; никто не несет ответственности за качество продаваемых товаров; лица с опытом торговли в советские времена на работу не принимаются.

Попробуем представить себе такое же решение проблем ЖКР.

Сотрудники Института Экономики Города, ссылаясь на опыт тех стран, где сразу была введена 100 % оплата, не раз утверждали, что лучше кошке отрубить хвост целиком, чем, жалея, отрубать его по кусочкам, Мол, граждане переживут шок. Произойдет великое переселение наро-да. Малоимущие граждане научатся сводить свои потребности к минимуму, установив приборы учета. Сферу обслуживания жилья захватят негосударственные коммерческие фирмы.

На наш взгляд, именно этот этап ЖКР требует досконального финансово-экономического исследования. Правительство страны признало, что "недоремонт" в жилищной сфере превысил критическую отметку, перевалив за 60 %. Рыночные отношения в ЖКР приведут к резкому удо-рожанию услуг именно в старых разрушающихся домах, где проживает малообеспеченное населе-ние. Именно там требуется постоянный ремонт текущих крыш, труб, беспрерывно вызывается аварийная служба, а в отопительный сезон через тонкие стены и щели в панелях уходит тепло.

Компенсация оплаты жилья малоимущим не распространяется на капитальный ремонт. Жители таких домовладений - заложники малоимущих собственников жилья, у которых давно истек срок эксплуатации газовых плит, труб т.н. внутриквартирного оборудования, являющихся теперь их личной собственностью.

В Санкт-Петербурге существуют программы "Светлый город", "Безопасное жилище", "Капитальный ремонт кровель". Однако эти программы не решают основных вопросов. Кто дол-жен произвести инвентаризацию (техническую паспортизацию) старого жилого фонда и за чей счет? Как восстановить ветхое жилье? За чей счет заменить внутридомовые и внутриквартальные коммуникации, крыши, лифты, эксплуатировать которые уже запрещено? Кто должен обследовать квартирное и внутридомовое газовое хозяйство на предмет безопасности? Как заставить мало-имущих собственников жилья за свой счет произвести эти работы, и как компенсировать им эти затраты?

Рынок требует полной оплаты за услуги. Введение конкуренции не снизит стоимости ус-луг, а только покажет, какова истинная цена услуг в каждом домовладении.

Более пяти лет в Санкт-Петербурге существует Ассоциация ЖСК, ЖК и ТСЖ. В настоя-щее время она объединяет более 400 объединений собственников жилья - как ЖСК, так и ТСЖ во вновь построенных домовладениях. Опыт работы Ассоциации показал: основная часть населения не понимает, что, став собственниками, они сами в ответе за свое жилье. Население не понимает, за что оно платит. Полностью отсутствует информация о платных и бесплатных (т. е. оплаченных согласно квитанциям) работах. Отсутствие почти половины дворников, сантехников, электриков приводит к нарушению всех нормативов по техническому обслуживанию и санитарному содержа-нию домов. Плохое обслуживание приводит к отказу населения оплачивать услуги.

В ОСЖ граждане, уже оплатившие услуги, могут быть отключены от оплаченных услуг из-за долгов Администрации города перед ОСЖ или из-за задолжников. Между прочим, за-должниками часто являются обеспеченные граждане, пользующиеся попустительством властей и медлительностью судов.

ВМЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ

Прошло 10 лет реформирования или перестройки в России.

Какова политика государства, на основе которой идут реформы в стране, каков результат реформирования - правительство не говорит.

А ведь любая реформа, в том числе и жилищно-коммунального хозяйства, должна быть понятна гражданам страны. Только тогда, поддерживая правительство или отказывая ему в под-держке, жители страны из толпы превращаются в граждан.

Более того, для результативной реформы нужно активное участие граждан в реформе. Пример времен СССР. Помните план ГОЭЛРО, которому недавно исполнилось 80 лет? Какая бы-ла проведена работа среди граждан страны, чтобы каждый понял: результат выполнения плана - "лампочка Ильича" в каждом доме в любом уголке страны!

Результат современной реформы: в деревнях и рабочих поселках России не только не подведен газ, но исчезли электричество и отопление. А самое страшное - в Санкт-Петербурге на-чали рушиться дома, падать балконы, есть человеческие жертвы, люди на улицах попадают в ямы с горячей водой. А нас еще ждет реформирование - реструктуризация РАО "ЕЭС". Если сейчас "монополист в законе" заломил руки объединениям собственников жилья (ОСЖ), то страшно даже представить, что будет, когда монополисты станут полноправными собственниками всей энерге-тики страны.

Какой вывод напрашивается из всего вышеизложенного?

Необходимо срочно:

1. привлечь СМИ для просвещения населения и для привлечения граждан к участию в ЖКР;
2. разработать единую городскую программу восстановления жилого фонда с обязатель-ным привлечением государственных средств, проведением открытых конкурсов с участием обще-ственных организаций, работающих в области ЖКР и депутатов Муниципальных Советов.

В отремонтированных домах необходимо создавать любые формы объединения жильцов для выбора формы управления домовладением.

В Администрации должна быть введена ответственность финансовых органов перед этими объединениями по ежемесячной выплате средств, выделенных государством на покрытие льгот, компенсаций малоимущим, дотаций.

Должны быть разработаны примерные формы договоров со всеми службами, уравниваю-щие права граждан и обслуживающих организаций.

Договоры должны заключаться в пользу третьих лиц (то есть граждан), которые объедини-лись для того, чтобы содержать свой дом в порядке.

Сегодня, к сожалению, Закон "О защите прав потребителей" защищает только граждан, но не их объединения. Правильней всего было бы заключить прямые договора с гражданами-собственниками, потребителями услуг. В этом случае не происходило бы отключение потребите-лей, которые оплатили все услуги. Отключали бы только должников. Но монополисты категори-чески против - им нужна коллективная ответственность

Вернемся к жилищно-коммунальной реформе. Сейчас, в связи с катастрофическим состоя-нием основной части жилого фонда (государственного, муниципального, частного), по всей стране основным вопросом в ЖКР стал вопрос, на какие средства и как проводить капитальный ремонт? "Копить" на капитальный ремонт при высокой инфляции бессмысленно. Известный всему миру способ - кредитование под залог имущества (жилья) нам не подходит, так как у нас нельзя лишать граждан единственного жилья. Следовательно, правительство (законодательная власть) должно создать систему кредитования, применимую для жилья любых организационно-правовых форм на одинаковых условиях.

Провозглашенная правительством социальная политика - богатые в жилищно-коммунальной сфере платят полностью, а малоимущие получают социальную поддержку, не должна зависеть от форм собственности на жилье и тем более не должна наказывать инициатив-ных граждан, объединившихся в ОСЖ для лучшего содержания своих домовладений.

Пчела #4(40) (октябрь-декабрь 2002)