ГРАД ОБРЕЧЕННЫЙ

Елена Пудовкина

Первыми документами, направленными на расшатывание проржавевшей махины жилищно-коммунального хозяйства, стали два Указа Президента РФ от 29 марта 1996 года - № 431"О новом этапе реализации государственной целевой программы "Жилище" и №432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов".

Год спустя, после испытания этого "взрывного устройства" на питерском опытном полигоне, на свет появились еще два президентских Указа - №425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ" и №426"Об основных положениях структурной реформы в сферах естественных монополий", подписанные 28.04.97.

ГЛАДКО БЫЛО НА БУМАГЕ, ДА ЗАБЫЛИ ПРО ОВРАГИ

Основной документ, которым руководствовались питерские первопроходцы - Постановление правительства Санкт-Петербурга "О мерах по проведению реформ в жилищной сфере", подписанное губернатором 11.12.96 года - сразу вызвал много недоумений. Поэтому весной 1997 года по инициативе КУГИ (возглавившего реформу ЖКХ в Санкт-Петербурге) для СМИ, освещающих жилищные темы, был организован специальный семинар. Ныне покойный вице-губернатор Михаил Маневич и его заместители, Греф и Володькин, в течение нескольких дней обрисовывали журналистам красоту своего проекта, отвечали на вопросы, выслушивали возражения. (По поводу последних Володькин шутил: "Пиши, брат, пиши, я буду твой цензор").

Реформа выглядела красиво в безвоздушном пространстве, но абсолютно не учитывала реалий нашей жизни: от особенностей рынка труда в жилищной сфере - до состояния различных типов зданий. Главными противниками предстоящих преобразований были названы ретрограды, окопавшиеся во всех подразделениях системы управления жилищным фондом (от начальников до сантехников). Победить "многоголовую гидру" в честных конкурсных боях должны были бригады профессионалов, мечтающих за те же деньги взять на себя обслуживание и ремонт многострадальных питерских зданий. Откуда в нашей суровой действительности возьмутся эти сказочные молодцы - никакие концепции не объясняли, а мнение "пережитков прошлого" - инженеров-коммунальщиков - никого не интересовало. От вопросов об обоснованности тарифов на коммунальные услуги и содержание жилья, как и о контроле за монополистами, отмахнуться было труднее, но реформаторы клятвенно обещали в самое ближайшее время навести ценовой порядок на всем жилищно-коммунальном пространстве.

Дьявол, говорят, таится в мелочах, и они (в виде многообразных проблем) посыпались, как горох из мешка. Создание ТСЖ (не говоря уж о кондоминиумах) тормозилось по многим причинам (от неоднородности заселения большинства зданий по социальным, финансовым и другим параметрам - до сложностей с получением качественного анализа предстоящих капиталовложений). Местные толстосумы не оправдывали возложенные на них ожидания и не спешили взять на себя основной груз платежей. Очереди за жилищной компенсацией, выстроившиеся в первые месяцы реформы, наглядно демонстрировали реальное материальное положение значительной части петербуржцев (кстати, из 100 тысяч обратившихся за ней в 1996 году получили ее только16 тысяч человек. В дальнейшем количество претендентов на гос. помощь снизилось, но вовсе не потому, что бдительные контролеры ударили по рукам богатеев, просто многие горожане перестали регулярно и полностью вносить квартплату). Отсутствие каких-либо экономически обоснованных прогнозов вкупе с громадьем провозглашаемых перспектив придавало происходящему явный привкус авантюры. Ямы и ухабы, оказавшиеся на пути реформы, можно перечислять еще долго, но даже двух из них: неплатежеспособности значительной части населения и отсутствия реальной конкуренции среди подрядчиков вполне достаточно, чтобы повозка либо опрокинулась, либо безнадежно застряла.

ХОЗЯЙСТВО ВЕСТИ - НЕ БОРОДОЙ ТРЯСТИ

Каково состояние ЖКХ сегодня - в конце первой реформенной пятилетки - каждый знает на своем опыте. Постоянные сбои с отоплением, ржавая вода, текущая из кранов тоненькой струйкой, зимний пар из разорванных труб, затопленные подвалы, протекающие крыши, грязные дворы и парадные теперь органично сочетаются с окончательным исчезновением водопроводчиков, столяров, стекольщиков и других нанимаемых РЖА подрядчиков, из поля зрения жильцов. По оценке Госстроя износ жилищно-коммунального фонда сегодня составляет 70%, примерно так же оценивается его состояние и в Санкт-Петербурге.

По справке, полученной из Комитета по содержанию жилищного фонда Администрации Санкт-Петербурга (КпСЖФ), в имеющиеся в городе 88,2 млн. квадратных метров жилья входят:

(Одновременно получено еще несколько ответов КпСЖФ, где размер общей площади равен 70,5 млн.кв.м, поэтому цифры, собранные в данном материале по ответам различных представителей Комитета, могут не совпадать).

Около 70% всей площади относится к государственному фонду, в частной собственности находится 26,8 млн. кв. м (30,4%), куда входят и 13,2 млн. кв. м, принадлежащих ЖСК (14,5%). Всего же петербуржцы занимают 1243 тысячи отдельных и 158 тысяч коммунальных квартир.

"Если на 01.01.97г. техническое состояние жилищного фонда характеризуется: хорошее - 42%, удовлетворительное - 48%, неудовлетворительное - 10% (в том числе - ветхое - 5%), то к 01.01.2002г. характеристика состояния зданий выглядит уже иначе: 25,4% - хорошее, 56,9% - удовлетворительное, 17,7% - неудовлетворительное (ветхое - 6%)" - так оценивает сегодняшнее положение дел КпСЖФ.

Скорость разрушения тех или иных строительных элементов отражена в СниПах. В "Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" ("Нормы проектирования", Официальное издание Гос. комитета РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике, М., 1999 г.) названы сроки эксплуатации до капитального ремонта (замены) элементов жилых зданий. Так, например, продолжительность эффективной эксплуатации жилых зданий (по материалам основных конструкций) - полносборных, крупнопанельных, крупноблочных, со стенами из кирпича, естественного камня и т. п., с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации - до постановки на капитальный ремонт составляет 15-20 лет.

При тяжелых условиях эксплуатации, повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры - этот срок сокращается на 5 лет и составляет 10-15 лет. Это, конечно, не относится к фундаментам, стенам и перекрытиям, хотя и их выносливость имеет свои пределы (в зависимости от материала, фундаменты могут продержаться без ремонта - до 60 лет, стены - до 50, перекрытия - до 80). Кровля из оцинкованной стали подлежит замене через 15 лет, из черной стали - через 10 лет.

Тревожно выглядят и нормативы по инженерному оборудованию: трубопроводы холодной воды из оцинкованных труб рассчитаны на 30 лет эксплуатации, из газовых черных - на 15; трубопроводы канализации: чугунные - на 40 лет, керамические и пластмассовые - на 60; трубопроводам горячей воды из газовых оцинкованных труб (черных) при закрытых схемах теплоснабжения предельный срок определен в 20 лет, при открытых схемах - 30. Стояки трубопроводов центрального отопления при закрытых схемах могут выдержать 30 лет эксплуатации, при открытых - 15.

Отдельная тема, впрямую касающаяся безопасности наших жилищ, - расположенные внутри дома газовые трубы и плиты, которые по истечении 20 лет превращаются в мины замедленного действия. Инженерные сети, расположенные по соседству с домом, тоже не вечны: ввод водопровода из чугунных труб может безаварийно просуществовать 40 лет, из стальных - 15; дворовая канализация - от 40 до 30; теплопровод - 20; прифундаментный дренаж надо капитально ремонтировать каждые 30 лет.

Здесь же указаны предельные сроки устранения неисправностей с момента их выявления. Оказывается, не только протечки кровли или выбитые зимой стекла, но даже течи водопроводных кранов и поломка мусоропровода должны ликвидироваться в течение суток, а самый большой срок (7 суток) дан эксплуатационникам на ликвидацию протечек стыков панелей. Несоблюдение этих норм резко сокращает срок эксплуатации самого здания: стен, балок, перекрытий.

ПРОГНИЛИ НЕ ТОЛЬКО ЗДАНИЯ

Среди вопросов, заданных "Пчелой" руководству КпСЖФ, были и такие: Кто и по каким параметрам определяет, какие средства необходимы для обслуживания и текущего ремонта того или иного дома (квартала, района)? Делается ли какой-либо прогноз количества разрывов труб, протечек, затоплений подвалов на следующий год и ведется ли профилактика возможных аварий? Какие должностные лица несут ответственность, если авария все-таки произошла? Кто контролирует правильность выбора первоочередного ремонта, добросовестность подрядчика, обоснованность расходования средств? Существуют ли (и каковы они) показатели, по которым оценивается работа РЖА? Проводится ли сегодня плановый ремонт внутриквартирного жилищного фонда (его реальная периодичность)? Ответа на большинство из них мы не получили. В то же время несколько специалистов, по роду своей деятельности занимающиеся проблемами ЖКХ, согласились (при условии сохранения инкогнито) дать экспертную оценку сегодняшней ситуации.

Первый эксперт. "Сейчас система ЖКХ зависит только от того, что еще не поделено в жилищной сфере. Владельцы, в лице администрации разных уровней, относятся к жилищному фонду, как к источнику личного дохода. Пока идет передел - им не до обслуживания. Это сфера их бизнеса: продажа долевой собственности, сдача в аренду и т. п. ЖЭСу, к примеру, выгоден развал дома, выгодно поставить его на расселение. Прогнили не только здания, но и вся административная вертикаль: от аппарата губернатора до территориального управления. Никаких перспектив в эксплуатации для жителей пока не видно, наши деньги уходят без предоставления услуг, за которые мы платим. Даже установка счетчика встречает яростное противодействие эксплуатационников. Если его и удается поставить, то стоимость за снятие показаний оказывается выше стоимости самого прибора. Можно было бы говорить о наметившемся выходе из кризиса, если бы существовала социальная однородность в заселении зданий, но в обозримом будущем этого добиться не удастся. У нас более половины семей живут в коммунальных квартирах. Даже в элитных районах - тонкий слой богатых "размазан" по видовой поверхности квартала, а в глубине - беднота, коммуналки".

Второй эксперт. "Несмотря на изменение названий и появление РЖА и ГУРЭПов, суть структуры осталась та же. Мастер по- прежнему может ответить жильцу: "У меня нет водопроводчика", хотя, казалось бы, при новых взаимоотношениях (заказчик - подрядчик), такая фраза - полный бред: в подрядной организации, по определению, не может не быть водопроводчика. Средств, конечно, не хватает, но не это главное. Корень всех проблем - в безобразной структуре финансирования. Сегодня деньги, собранные от жильцов, поступают в городской бюджет, а оттуда распределяются по РЖА, т. е., возвращаются в виде услуг назад - к жильцам. В процессе этого движения теряется от 30 до 60% средств (утечку образуют и всякие сопровождающие деньги бумаги, и банковские сборы, существующие на каждом этапе). Эти суммы закладываются в тариф. Крохи, вернувшиеся в РЖА, распределяются абсолютно хаотично: кто из жильцов заваливает письмами все инстанции, у того и будет ремонт. У города нет ясной картины, показывающей, где, что и когда следует делать. Никаких плановых мероприятий по текущему внутриквартирному ремонту сейчас не проводится вообще, хотя деньги на его проведение входят в квартплату. Мы платим за техническое содержание, поэтому за ржавые трубы в квартире жилец не должен нести ответственность, работа по их замене им уже оплачена, на практике же спасение утопающего - дело рук самого утопающего. Механизм контроля качества обслуживания жилищного фонда существует, он прописан в документах, но нет заинтересованности работников в его исполнении. То, что жильцам должны по закону, не означает, что службы будут стремиться это исполнять по факту.

В целом по городу сейчас идет стремительное разрушение жилищного фонда. Регламентные мероприятия по поддержанию его в надлежащем состоянии больше не проводятся. В городе нет рачительного хозяина, который бы знал, сколько метров жилья нуждается в ремонте. Реформа в Санкт-Петербурге фактически остановилась. Ведь главное в ней - не переход на 100% оплату жилья, а изменение структуры прохождения денег, хотя я согласен, что тарифы повышать надо. Система аудита - не очень надежный механизм проверки: какие тарифы аудитору заказали - такие он и подтвердит. Более надежный тестовый механизм - ЖСК. Их председатели знают реальную ситуацию, знают, какие средства нужны на те или иные работы, поэтому ЖСК можно считать независимой потребительской экспертизой".

Третий эксперт. "Раньше каждой весной шел непрерывный поток жалоб на протекающие крыши. С тех пор, как Комитет занялся созданием целевой адресной программы ремонта кровель, таких жалоб стало значительно меньше. Сейчас абсолютное большинство обращений граждан связано с отсутствием отопления (люди по полгода не могут добиться замены лопнувших батарей. Сантехники по вызову жильцов не приходят). В этом году начал нарастать новый вал - по проблемам с подачей холодной воды: трубы зарастают, менять их никто не собирается. За реформенные годы количество жалоб на ухудшение качества жилья и коммунальных услуг возросло в 3 - 4 раза".

Четвертый эксперт. "Прежде всего необходимо провести техническую паспортизацию жилищного фонда, она поможет выявить его реальное состояние. Заниматься ею будут специальные фирмы с лицензией Госстроя. В проекте бюджета на техническую паспортизацию зданий заложено 35 млн. рублей. Пока осуществляется пилотная версия - для одного района, а конечная цель - выйти на комплексный ремонт жилищного фонда без расселения зданий. Паспортизация рассчитана на три года и идет по плану. Вопрос в том, будет ли при решении городских жилищно-коммунальных проблем использоваться этот программный продукт".

СЛУЖБА ДОМОУПРАВА КАК ЗАТЫЧКА ДЛЯ "ЧЕРНОЙ ДЫРЫ"

При общей пессимистической оценке ситуации экспертами были озвучены некоторые рецепты выхода из кризиса: от общих (остановить развал и поддерживать жилищный фонд, хотя бы на сегодняшнем уровне; от аварийного ремонта перейти к профилактическому, поскольку именно здесь таится "черная дыра", способная поглотить любые суммы) до более конкретных (ввести плату на капитальный ремонт и использовать собранные средства для выхода из капитальных аварий). Двое экспертов первоочередной мерой назвали создание домоуправлений, что должно сократить путь движения денег. Предлагаемая схема выглядит приблизительно так: плата от жильцов поступает на расчетный счет домоуправа - грамотного инженера-строителя, прошедшего обучение на кафедре "Содержание зданий и сооружений". Он набирает себе штат исполнителей. На их содержание уходит 5% средств, по сравнению с 50%, требующимися для содержания нынешней системы. Вслед за деньгами и хозяином появляются подрядчики, и тогда начинается классическая жилищная реформа. Контролировать работу домоуправа смогут и жильцы, и Комитет. Впрочем, уточняет один из экспертов: "Все это пока не более, чем мечты: ведь приказ о введении службы домоуправов был подписан вице-губернатором Санкт-Петербурга А. А. Смирновым три года назад. Если дать ему ход - сколько же надстроек потеряют кормушку? На наши (ЗАКСа) запросы мы получаем ответ, что для штата домоуправа не хватает сантехников. Их и не будет хватать, если на заработанные ими деньги кормятся инженер по жалобам, мастер, начальник участка и т. п.".

От себя добавим: если "мечте экспертов" суждено сбыться, хотелось бы, чтобы ее воплощению предшествовал анализ предстоящих затрат на содержание и ремонт различных типов зданий, их соответствие возможностям жильцов и перспективы возможного "банкротства" дома вкупе с его населением.

РЕФОРМА ПРОВАЛИЛАСЬ? ДА ЗДРАВСТВУЕТ РЕФОРМА!

02.12.2002 года Государственная Дума приняла в первом чтении правительственный вариант законопроекта с длинным названием "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты РФ в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг". Судя по сопровождающей его новой волне пресс-конференций и круглых столов, вопросы реформаторам задают те же, что и в начале первой "пятилетки", только звучать они стали более тревожно. Оценивать реформу можно с разных позиций. Если говорить о первой ее составляющей - освобождении бюджета от бремени ЖКХ, то здесь дело продвигается довольно успешно: по разным источникам доля населения в оплате коммунальных услуг достигла 50-80%, причем ее увеличение сопровождается стремительным ростом ставок и тарифов, существенно превышающим рост доходов населения. В этой ситуации 100% означают не сумму средств, необходимых для содержания зданий, а стопроцентное насыщение многочисленных монополистов - что заведомо недостижимо. (Возможно, поэтому из декабрьского законопроекта стыдливо исключено понятие стопроцентной оплаты коммунальных услуг).

Вторая составляющая реформы - социальная - провалилась по всем статьям. Отдельные исключения только подтверждают общую закономерность. Есть несколько вариантов объяснений этого провала.

Первый (наиболее вероятный) - так оно и было задумано: ведь по сути в "повышении уровня социальной защиты населения, повышении качества обслуживания жилищного фонда, создании конкурентной среды, повышении эффективности расходования бюджетных средств" не заинтересованы ни властные, ни приближенные к ним структуры, и никакая ответственность за невыполнение провозглашенных задач нигде не предусмотрена.

Вариант второй: реформаторам были не чужды благие намеренья. В этом случае реформа могла бы сдвинуться с места, если бы опиралась на поддержку населения - зарабатывать которую надо было не декларациями, а реальными шагами власти навстречу человеку (каждому и конкретному), что в свою очередь могло обернуться переходом к демократическому пути развития общества со всеми вытекающими отсюда последствиями. Шанс этот есть и сейчас, хотя укоренившиеся в сознании многих людей пессимистические настроения и утрата доверия к власти - симптом достаточно тревожный. При неблагоприятном развитии событий он ведет к очередному торжеству тоталитаризма, но на этот раз - на руинах в самом буквальном смысле этого слова.

Пчела #4 (40) (октябрь-декабрь 2002)